Nieruchomości · Fundusze · Due Diligence

Audyt w nieruchomościach –
biura, centra handlowe – i due diligence zakupowy

Audytuję spółki i fundusze nieruchomościowe z pełnym rozumieniem specyfiki sektora: wyceny nieruchomości inwestycyjnych po wartości godziwej, rachunkowości leasingu MSSF 16 i due diligence przy akwizycjach portfeli.

✉ Umów bezpłatną konsultację ▶ Zobacz projekty z branży

Bez zobowiązań • 20 minut • szybka ocena sytuacji

Projektów w sektorze nieruchomości

20+

Lat doświadczenia

Typy: biurowe, handlowe, mieszane

100M+

PLN aktywów nieruchomościowych

Nieruchomości biurowe i biurowce

Centra handlowe

Fundusze nieruchomościowe

Due diligence zakupowy

Wycena wartości godziwej

MSSF 16 – leasing

MSR 40 – nieruchomości inwestycyjne

Projekty z sektora nieruchomości

Wybrane case studies – nieruchomości

Projekty dla funduszy, właścicieli i inwestorów branżowych w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Audyt portfela nieruchomości biurowych

Sytuacja

Polska spółka zależna dużego europejskiego funduszu nieruchomościowego, posiadająca portfel biurowców klasy A. Sprawozdawczość wg MSSF, wycena nieruchomości po wartości godziwej (MSR 40), złożone umowy najmu.

Działanie

Pełne badanie sprawozdania finansowego wg MSSF. Weryfikacja wyceny nieruchomości inwestycyjnych (model wartości godziwej), przegląd umów najmu pod kątem MSSF 16, ocena prezentacji przychodów czynszowych.

Rezultat

Opinia bez zastrzeżeń dla funduszu europejskiego. Wieloletnia współpraca audytowa z podmiotem portfelowym.

Wieloletnia współpraca – fundusz europejski

Audyt centrum handlowego

Sytuacja

Spółka SPV będąca właścicielem centrum handlowego w aglomeracji warszawskiej. Przychody z najmu od kilkudziesięciu najemców, złożona struktura umów z klauzulami obrotu, koszty serwisowe i wspólne przestrzenie.

Działanie

Badanie sprawozdania finansowego ze szczególnym uwzględnieniem rachunkowości umów najmu (klasyfikacja MSSF 16 po stronie wynajmującego), wyceny nieruchomości po wartości godziwej i rozliczeń z najemcami.

Rezultat

Pełna dokumentacja audytowa. Rekomendacje dotyczące prezentacji opłat serwisowych jako agenta vs. pryncypała.

Rekomendacje wdrożone przez zarząd spółki

Due diligence zakupowy – portfel nieruchomości

Sytuacja

Inwestor branżowy rozważający przejęcie spółki posiadającej portfel nieruchomości komercyjnych. Potrzebował niezależnej weryfikacji jakości aktywów, struktury umów najmu i ukrytych zobowiązań.

Działanie

Finansowe due diligence obejmujące przegląd ksiąg, analizę wszystkich umów najmu (WAULT, break options, indeksacja), identyfikację zobowiązań warunkowych i capex zobowiązanego, normalizację NOI.

Rezultat

Raport DD z oceną jakości przepływów czynszowych i listą ryzyk. Kupujący uzyskał podstawę do negocjacji warunków transakcji i strukturyzacji SPA.

Raport stanowił podstawę negocjacji ceny

Wyzwania branży

Kluczowe wyzwania rachunkowe w sektorze nieruchomości

Wycena nieruchomości inwestycyjnych (MSR 40)

Model wartości godziwej vs. model kosztu – wybór polityki rachunkowości i weryfikacja wycen rzeczoznawców to kluczowe obszary audytu nieruchomości.

Rachunkowość umów najmu wg MSSF 16

Klasyfikacja leasingu po stronie wynajmującego i najemcy, ujęcie prawa do użytkowania i zobowiązań leasingowych – standardy MSSF 16 zrewolucjonizowały rachunkowość sektora.

Przychody czynszowe – agent vs. pryncypał

Opłaty serwisowe, mediowe i parkingowe – prawidłowa klasyfikacja jako przychód brutto lub netto istotnie wpływa na rachunek wyników.

Due diligence przy akwizycjach portfeli

Każde przejęcie nieruchomości to ukryte ryzyka: zaległości czynszowe, ukryte capex, klauzule break options i zobowiązania środowiskowe – kluczowe jest ich identyfikowanie przed zamknięciem transakcji.

Testy na utratę wartości (impairment)

Spowolnienie rynku najmu lub wzrost stóp kapitalizacji mogą wymagać odpisów – audytor weryfikuje założenia modeli DCF i porównywalność transakcji rynkowych.