Nieruchomości · Fundusze · Due Diligence

Audyt w nieruchomościach –
biura, centra handlowe – i due diligence zakupowy

Audytuję spółki i fundusze nieruchomościowe z pełnym rozumieniem specyfiki sektora: wyceny nieruchomości inwestycyjnych po wartości godziwej, rachunkowości leasingu MSSF 16 i due diligence przy akwizycjach portfeli.

✉ Umów bezpłatną konsultację ▶ Zobacz projekty z branży

Bez zobowiązań • 20 minut • szybka ocena sytuacji

Projektów w sektorze nieruchomości

20+

Lat doświadczenia

Typy: biurowe, handlowe, mieszane

100M+

PLN aktywów nieruchomościowych

Nieruchomości biurowe i biurowce

Centra handlowe

Fundusze nieruchomościowe

Due diligence zakupowy

Wycena wartości godziwej

MSSF 16 – leasing

MSR 40 – nieruchomości inwestycyjne

Projekty z sektora nieruchomości

Wybrane case studies – nieruchomości

Projekty dla funduszy, właścicieli i inwestorów branżowych w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Audyt portfela nieruchomości biurowych

Sytuacja

Polska spółka zależna dużego europejskiego funduszu nieruchomościowego, posiadająca portfel biurowców klasy A. Sprawozdawczość wg MSSF, wycena nieruchomości po wartości godziwej (MSR 40), złożone umowy najmu.

Działanie

Pełne badanie sprawozdania finansowego wg MSSF. Weryfikacja wyceny nieruchomości inwestycyjnych (model wartości godziwej), przegląd umów najmu pod kątem MSSF 16, ocena prezentacji przychodów czynszowych.

Rezultat

Opinia bez zastrzeżeń dla funduszu europejskiego. Wieloletnia współpraca audytowa z podmiotem portfelowym.

Wieloletnia współpraca – fundusz europejski

Audyt centrum handlowego

Sytuacja

Spółka SPV będąca właścicielem centrum handlowego w aglomeracji warszawskiej. Przychody z najmu od kilkudziesięciu najemców, złożona struktura umów z klauzulami obrotu, koszty serwisowe i wspólne przestrzenie.

Działanie

Badanie sprawozdania finansowego ze szczególnym uwzględnieniem rachunkowości umów najmu (klasyfikacja MSSF 16 po stronie wynajmującego), wyceny nieruchomości po wartości godziwej i rozliczeń z najemcami.

Rezultat

Pełna dokumentacja audytowa. Rekomendacje dotyczące prezentacji opłat serwisowych jako agenta vs. pryncypała.

Rekomendacje wdrożone przez zarząd spółki

Due diligence zakupowy – portfel nieruchomości

Sytuacja

Inwestor branżowy rozważający przejęcie spółki posiadającej portfel nieruchomości komercyjnych. Potrzebował niezależnej weryfikacji jakości aktywów, struktury umów najmu i ukrytych zobowiązań.

Działanie

Finansowe due diligence obejmujące przegląd ksiąg, analizę wszystkich umów najmu (WAULT, break options, indeksacja), identyfikację zobowiązań warunkowych i capex zobowiązanego, normalizację NOI.

Rezultat

Raport DD z oceną jakości przepływów czynszowych i listą ryzyk. Kupujący uzyskał podstawę do negocjacji warunków transakcji i strukturyzacji SPA.

Raport stanowił podstawę negocjacji ceny

Wyzwania branży

Kluczowe wyzwania rachunkowe w sektorze nieruchomości

Wycena nieruchomości inwestycyjnych (MSR 40)

Model wartości godziwej vs. model kosztu – wybór polityki rachunkowości i weryfikacja wycen rzeczoznawców to kluczowe obszary audytu nieruchomości.

Rachunkowość umów najmu wg MSSF 16

Klasyfikacja leasingu po stronie wynajmującego i najemcy, ujęcie prawa do użytkowania i zobowiązań leasingowych – standardy MSSF 16 zrewolucjonizowały rachunkowość sektora.

Przychody czynszowe – agent vs. pryncypał

Opłaty serwisowe, mediowe i parkingowe – prawidłowa klasyfikacja jako przychód brutto lub netto istotnie wpływa na rachunek wyników.

Due diligence przy akwizycjach portfeli

Każde przejęcie nieruchomości to ukryte ryzyka: zaległości czynszowe, ukryte capex, klauzule break options i zobowiązania środowiskowe – kluczowe jest ich identyfikowanie przed zamknięciem transakcji.

Testy na utratę wartości (impairment)

Spowolnienie rynku najmu lub wzrost stóp kapitalizacji mogą wymagać odpisów – audytor weryfikuje założenia modeli DCF i porównywalność transakcji rynkowych.

Struktury SPV i konsolidacja

Fundusze operują przez wiele spółek SPV – ocena czy SPV podlega konsolidacji MSSF i prawidłowość eliminacji to stałe wyzwanie w sektorze.

Masz fundusz lub spółkę nieruchomościową wymagającą audytu lub due diligence?

Pierwsza rozmowa jest bezpłatna. Omówię specyfikę Twojego portfela i zaproponuję zakres.

✉ Umów bezpłatną konsultację 📞 +48 502 960 170

FAQ

Najczęściej pytają

Zagadnienia rachunkowe specyficzne dla nieruchomości – wycena, przychody deweloperskie i obowiązek audytu.

Kiedy deweloper lub spółka nieruchomościowa musi mieć audyt?▾

Spółka deweloperska podlega obowiązkowemu badaniu gdy w roku poprzednim spełniła co najmniej 2 z 3 progów: aktywa >17 mln PLN, przychody >34 mln PLN lub zatrudnienie >50 osób. W praktyce wielu deweloperów przekracza próg aktywów (nieruchomości w budowie, grunty), nawet przy niskich przychodach – bo przychód rozpoznawany jest dopiero przy odbiorze lub przeniesieniu własności lokali. Spółki nieruchomościowe wchodzące do grupy kapitałowej mogą być objęte badaniem ze względu na wymogi spółki dominującej, niezależnie od własnych progów.

Jak wycenić nieruchomość inwestycyjną – model kosztu czy wartości godziwej?▾

Według ustawy o rachunkowości nieruchomości inwestycyjne wycenia się zazwyczaj według ceny nabycia pomniejszonej o amortyzację i odpisy aktualizujące. Według MSSF (MSR 40) można zastosować model wartości godziwej – bez amortyzacji, z aktualizacją przez rachunek wyników. Wybór modelu znacząco wpływa na wynik finansowy i wartość aktywów. Audytor ocenia wiarygodność i metodologię wyceny wartości godziwej (podejście porównawcze lub dochodowe) oraz spójność polityki z poprzednimi latami badania.

Jak audytor weryfikuje przychody dewelopera ze sprzedaży lokali?▾

Moment ujęcia przychodu to kluczowe zagadnienie w audycie deweloperów. Według UoR przychód ujmuje się przy przeniesieniu własności (akt notarialny). Według MSSF 15 możliwe jest ujmowanie w miarę postępu budowy (metoda stopnia zaawansowania). Audytor weryfikuje spójność polityki z zastosowaną metodą, kompletność i poprawność umów deweloperskich, zgodność z Ustawą deweloperską oraz prawidłowość rozliczeń z otwartymi i zamkniętymi rachunkami powierniczymi.

Co sprawdza audytor przy nieruchomościach komercyjnych i portfelach najmu?▾

W podmiotach zarządzających portfelem najmu audytor bada: kompletność ujęcia umów najmu (aktywa ROU wg MSSF 16 dla najemców, lub przychody liniowe wg MSR 17/UoR dla właścicieli), wycenę nieruchomości inwestycyjnych, prawidłowość rozliczeń kaucji i zachęt najemców (rent-free periods, wakacje czynszowe), a także kompletność rezerw na prace remontowe i koszty przyszłych opróżnień. Transakcje sale-and-leaseback to dodatkowy obszar wymagający starannej oceny prawnej i rachunkowej.

Baza wiedzy